O direito imobiliário brasileiro está em constante evolução, com mudanças legislativas e jurisprudenciais que impactam diretamente o mercado. Em 2024, diversas inovações têm moldado o cenário jurídico imobiliário no país, refletindo a adaptação às novas demandas e tecnologias. Aqui estão as mais relevantes:
1. Mudanças Legislativas: Avanços e Impactos
Abertura de Matrícula na Fase de Incorporação Imobiliária
Uma das mudanças mais significativas é a inclusão do artigo 237-A na Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973), que uniformiza o procedimento registral ao permitir a abertura de matrícula na fase de incorporação imobiliária. Essa medida elimina a necessidade de aguardar a averbação da construção do empreendimento, uma exigência que variava entre estados, como São Paulo, onde a abertura de matrícula só era permitida após essa etapa. A nova regra visa a padronizar o processo, tornando-o mais ágil e acessível para os incorporadores e investidores.
Cancelamento Extrajudicial de Compromisso de Compra e Venda
A inclusão do artigo 251-A na Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973) representa um avanço na desjudicialização dos procedimentos imobiliários, permitindo o cancelamento extrajudicial de compromissos de compra e venda por falta de pagamento. Antes, essa medida era restrita aos loteamentos, mas agora abrange todos os compromissos de compra e venda. Essa mudança proporciona maior celeridade e segurança aos negócios imobiliários, reduzindo a necessidade de intervenção judicial e simplificando o processo para as partes envolvidas.
Reformas na Lei de Incorporações Imobiliárias
A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) passou por reformas que simplificam as exigências para a averbação da extinção da afetação das unidades não negociadas. Com a quitação integral dos compromissos junto ao agente financiador e a averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação do termo de quitação, sem conteúdo financeiro, na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades. Além disso, a obrigação trimestral de envio de informações detalhadas aos adquirentes foi ajustada, visando à proteção dos dados pessoais e reduzindo a burocracia para incorporadores.
Regularização Urbanística
A Lei n.º 29/2024, de 5 de março, define o regime de regularização dos edifícios-sedes e similares das associações sem fins lucrativos. Essa legislação visa a formalizar propriedades e melhorar as condições de vida em áreas urbanas e rurais, proporcionando maior segurança jurídica para essas organizações. A regularização fundiária é crucial para garantir a legalidade e a segurança das habitações, beneficiando inúmeras comunidades pelo país.
2. Jurisprudência e Decisões Relevantes: Proteção e Segurança Jurídica
STJ e a Responsabilidade das Construtoras
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se pronunciado sobre a responsabilidade das construtoras por vícios construtivos e atrasos na entrega de imóveis, fortalecendo a proteção dos consumidores. Um exemplo marcante é o Recurso Especial nº 1.635.428, julgado pela Terceira Turma do STJ, que abordou a questão do atraso na entrega de imóveis na planta. Nesse caso, a tese firmada foi de que a cláusula penal moratória, destinada a indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, não pode ser cumulada com lucros cessantes. A decisão destacou que a cláusula penal, quando razoavelmente prefixada, já cobre as perdas e danos pelo atraso, evitando a duplicidade de indenizações. O STJ também estabeleceu que a Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, não se aplica retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência.
Direito de Laje e Regularização Fundiária
A regularização fundiária e o direito de laje têm ganhado destaque como instrumentos essenciais para a garantia de moradia digna e segurança jurídica. O direito de laje, por exemplo, permite a formalização de construções sobrepostas em terrenos urbanos, proporcionando a regularização de imóveis em áreas de ocupação consolidada. A regularização fundiária visa a formalizar propriedades que antes não tinham registro, melhorando a infraestrutura e as condições de habitação das áreas beneficiadas. Essas medidas são cruciais para promover a inclusão social e a legalidade das propriedades urbanas e rurais.
Conclusão
Manter-se atualizado sobre as novidades do direito imobiliário é essencial para profissionais da área e interessados no mercado. Publicações de entidades como o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e portais de notícias jurídicas especializados são ótimas fontes de informação. Além disso, a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é crucial para lidar com questões específicas e aproveitar as oportunidades que surgem com essas mudanças.
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